看屋筆記NO.10

第十間是位於高雄中學附近的幸福川，在河北路與繼光街交口，大廳出口正對剛整治好的"幸福川"，建案的名稱就是這樣來的。

 

火車站一帶的河北路，以往總是給外界"風化區“的觀感，還上過新聞的專題報導。到底有沒有流鶯我是不瞭，不過一到晚上那一帶環境昏暗，馬路窄小，很多的看似空屋的舊厝，對夜歸女性來說會有安全上的顧慮。河川整治完工後，煥然一新的公共設施為當地社區加了不少印象分數，只是"人“是否也跟著硬體一起提升了？

 

登門拜訪時進入視線的第一位代銷，很湊巧就是之前帶看山悅的仁兄，他眼光犀利，當時看準我們不打算買，後來連一通電話也沒打來。還好這位先生坐在外頭玩手機，沒看到我們進去，被他認出來可就不好了。

 

我們對這案子的熱度維持到踏進空屋前，進門後的心情立刻轉換為劉姥姥進大觀園。

 

整間空屋沒‧有‧隔‧間‧牆，連廁所也沒有，一開大門洗臉台大喇喇的侵入視線。這…….算毛胚屋嗎？如果是的話，那照它開價20w/p左右可是相當昂貴，連廣告戶也要16w+/p，齁齁~~~不得了~~~

 

既然沒有實體隔間，那只能靠裝潢了，而代銷帶看三間建設公司推出的樣品屋，著實令我們大開眼界壓~~~由於廣告文宣上印著碩大的3米6，樓層挑高是主要賣點之一，三間樣品屋都有夾層設計(不合法的話，即報即拆喔….)，卻把室內空間切得亂七八糟。比如在室內擺個螺旋梯，窄小的梯寬連我走起來都吃力，夾層下的空間得低頭認錯才能順利進出，典型中看不重用的設計。其中最天才的絕招是書櫃在半樓高，要拿書，還得先爬上固定式的階梯…………….我到今天才知道，原來樓梯只有"拿書、放書"這項功能而已………………到底是誰核准這項室內設計案？還是建商為了加強挑高樓層這賣點，硬要室內設計師規劃出不合人用的方案？

 

很好奇這幾間樣品是誰買走阿？是要賣給為了學區卡位而豁出去的家長嗎？

 

另外，這建案是2房+3房格局，一層八戶兩部電梯，準備等到抓狂吧~。坐落在河北路，又靠近火車站，2房被釋出或出租的機率不小，居住品質難以維持，更得擔心風化入侵…….所以，也許人的問題，才是這建案最主要的威脅吧………….

至於整體劣勢部分，就不做總結了。上面已經講成這樣，也不需要了吧…….

樣品屋看看就好，照片更是不能相信。像上圖這戶，沒記錯的話盡頭的窗戶就是廁所的窗戶，廁所一出來是廚房，很妙吧！如果是A1戶的話，廁所窗戶面南，夏天上完大號出來要馬上關門，不然南風會順勢把陣陣異味帶入廚房、餐廳and客廳，與家人一同分享。但是廁所門關上，客廳沒有陽台也沒有窗戶，挖勒….沒有採光也沒通風了耶~~~真是奇妙的格局阿！

 

看屋筆記NO.09

第九間是位於凱旋四路與中山路附近的捷市旅，那一帶四周多半是空地，還有曾經紅過一時的布魯樂谷，如今只剩一片廢墟。

 

從高樓層往四周看，除了倒閉的布魯樂谷，大廳斜對面還有貨櫃場，與建案中間隔一條瑞南街而已，這點嚴重扣分。週遭大多是舊社區，點綴幾棟新大樓，馬路、小巷交錯、歪斜，把可用地切得零碎，還有大片農地、荒地、停車場，以及遠一點的聯勤軍區。外圍連結的大馬路是車流量大、 聯結車多的中山路、凱旋路，還有陸橋與鐵道，從小到大每次經過這一帶，心裡總是不太舒服，什麼原因也說不上來。五甲路雖然熱鬧，但離建案已超過方便步行的距離，並沒有加分作用。金銀島購物中心勉強加點生活機能的分數，但仍然彌補不了週遭環境不優，長久以來也沒有明顯的轉變的現實……

 

因此就地段這點來看，非常不討喜。

 

怎麼看賣相都不出眾的建案，二手房價應該跌很大，結果新屋開到15w+/p，真是……….。這時候代銷又來這套：我跟你講喔，附近土地都準備要被收回了，之後也都有規劃公共建設，未來這地段很有發展潛力。像您最在意的貨櫃場，那個租約快到期了，之後就會搬遷。還有軍區，市政府準備收回…..blablabla…….。

 

嗯…..最好是。

 

建商老愛拿尚未實現、也不知道能不能實現的未來式來幫自己抬轎。即使代銷出示市政府公文，那又如何？沒經費還不是得停擺？就算有預算下來，也開始動工了，以地段本身的狀況，要整個改頭換面還是相當遙遠。所以，現在就跟著其他地段的新建案一起漲，不是很沒道理嗎？

 

是阿~~是很沒道理阿~~不過，又能如何？這建案到目前為止接近完銷，很有趣的現象。購買力道支撐建商打死不降價的信心，代銷心裡的OS會是"你不想買，還有很多人要買。"

 

當原本眾所期待能抑制房價的奢侈稅無效，現在也不見執政者敢拿來當政績。接下來還有即將推出的實價登錄，看樣子上路前照例又會受到大肆吹捧。不過以中華民國政府做半套的行事風格來看，多半是鬥不過建商、房仲、投資大戶的聯合陣線。無效只是必然結果，只要不會反過來變成漏洞助長房價就好。

 

講了一堆這建案的劣勢，它倒也不是一無可取。就室內建材用料來講，表現還不錯，例如兩間衛浴的馬桶都是TOTO。氣密窗雖然不知道是哪一牌，隔音效果相當不錯，窗戶的密合度也很理想，把門窗全關上在裡頭燒炭的話…..另外，最讓我想起立鼓掌的是機車停車位，不僅有獨立的機車進出口(雖然只容一台車經過)，而且在中庭旁邊獨立的空間，收得到陽光，還有規劃雨棚，不錯優!!!停這裡的fu比停地下室好太多了。印象中還沒看過有這樣做的建案，連比它高檔的也沒有。

 

好話說盡，以下整理一下這案子的缺點：

地段：前面批過了，實在不理想，是這建案的主要致命傷。以地段先決的觀點來看這案子，開價15w+/p實在讓人搖頭。另外，四周大多是空地，未來如果蓋新大樓，view被擋住就算了，採光通風也爛掉的話，對居住品質可是重傷害。

機能：生活機能不好，離最近的商店街都有段距離，晚上四周很暗，要去旁邊的金銀島，女生還是要開車比較安全。距離交流道也不算近，捷運的話勉勉強強，個人實在不喜歡步行穿越那附近的馬路。

建築：一層五戶，過多。

格局：無用雨遮多且大，深窗深的很誇張。

 

隔了一年多，拜訪第二次，B1大平車貴了20萬，總價從115萬變成135萬，代銷態度很堅決不給殺。挖哩勒……阿是很搶手還是區域地段翻身了？漲價，憑什麼？

一開始對方不承認有調漲，被抓包之後，改口說"因為有需求“。呵~~~好個高明的話術，真是臉不紅氣不喘的老手，講得好像漲價很應該，多殺一塊錢都是不懂行情。天底下哪裡找像房地產這樣，說漲就漲，全憑自由心證自己貼金，毫無市場機制制衡的產業呢？

 

20萬不過是建商或者代銷巧立名目製造出來的泡沫而已。

看屋筆記NO.08

第8間是福懋建設的首耀。上門時約2010年12月中，當時還沒全部完工，到今天還在銷售中，也快一年半了吧~~~真是會撐阿！

 

上門前已經聽過福懋建設的大名，有人說好，有人說還好。至於好在哪裡？不知道…

重點是開價已破20w/p，優惠價18w+/p。平車開價145-195w，管理費55/p，車位清潔費200/月。也就是說，一間約39p的三房空屋加車位，再加上裝潢、家具家電、代收款等雜項支出，總價接近一千萬。如果是44P的正四房格局，鐵定超過一千萬。

咦….怎麼有種身在台北的錯覺？！

但產業規模與人口密集度卻差了十萬八千里阿~~~~~~~

看代銷列完開價資料，結論直接跳到→無緣。

 

總合幾項劣勢如下：

地段：建案旁邊都是舊透天，除了對面也是福懋出品的采雲天大樓。附近地區飽和，沒有發展空間。

機能：生活機能稍差，也許附近的光華夜市有加到一點分數吧。離捷運、交流道也有不算短的距離。

建築：這案子的定位是比一般等級再好一些，代銷會主動介紹制震設計。是因為這樣屋內的梁才超級大根嗎？？真是大的超有良心，大到手都不用往上伸直就能碰到，天花板沒裝潢的話壓迫感超大。一層五戶兩部電梯，光這個規劃，實在看不出來有稍微高檔，況且一樓中庭也沒這氣勢，還有店面喔，非常NG。因為基地不大，搞了空中花園，小橋流水，殊不知這是造成管理費高以及頂樓漏水的主要因素。住戶會多久使用一次空中花園？再說附近也沒啥view阿？是要看隔壁透天的咩咩在頂樓曬衣服嗎？顯然是中看不中用的規劃。整棟建案座落在三多路上，臨路沒有退縮，面三多路大坪數格局想必氣密窗要很好。

格局：三房格局並不方正，採光和通風弱，且主要採光面是東向，空間配置不太理想，還有很難救的穿堂煞。四房格局雖然方正許多，且座南朝北，但原本邊間應有三面採光，實際上卻只有兩面。室內走道多，無效雨遮超級多，虛坪問題太嚴重，且有大範圍的陽台外推問題，涵蓋了三房一廳。無論三房四房，房間都不大。還有先前提到的超大橫梁。

 

這樣的條件………優惠價還要18w+/p喔？！

難怪銷售期可以拖這麼久。

看屋筆記NO.07

第七間練功對象是和築建設的上閣築。

 

賞屋過程中代銷問我："還喜歡嗎？"

“嗯~~很不錯！“壞就壞在我竟然真誠的回了這句話，中計了…………..

“喜歡就要趕快決定阿！這價格已經很漂亮了，您之前看過其他建案，應該都比我們高很多吧？！如果你可以趕快決定的話，我們還可以幫您向公司爭取看看更優惠的價格。而且還有好幾組客人同時在看，我跟你講，我們這邊賣得速度很快，現在不下訂的話，很快就沒機會了喔~~~"

幾句話弄得我這嫩咖心神不寧………………

“她說的對齁！價格已經很合理了，應該很多人搶沒錯吧！怎麼辦怎麼辦？喜歡的很難找，被買走的話怎麼辦阿？"

當時心理上已經完全被代銷攻陷了，連再次賞屋的時間也被牽著鼻子走，完全慌了手腳。

 

這次讓我學到一個重要經驗：嘴巴說不要，身體也不能老實。這就是所謂的言行一致很哈也要裝矜持！一旦喜形於色，等於先亮底牌，之後議價談判容易被代銷主導。沒有滿分的建案，一定會有缺點，看屋就是要用力把那些缺點找出來，再評估是否可以解決或包容。只是當下已經失去冷靜，只看到符合自己需求的部分，缺點卻是視而不見，真是糟糕~~~~

 

現在回想起來，這案子並不適合，大致上可以歸納出幾個劣勢：

地段：附近是高雄市區著名的瑞隆商圈，舊社區的發展已經相當成熟且飽和，變化性不大。熱鬧的瑞隆路總是塞車，白天晚上都塞。學區部分沒有優勢。

機能：離捷運、交流道一段距離。

建築：ㄇ字型建築，與臨戶對望。建案兩旁都有舊透天包圍。建材普普。還有從朋友的朋友得到的不能說的秘密，說出來可能會被告的那種，很慶幸還好最後沒買。

格局：現在似乎很流行陽台外推，雨遮面積勉強可以容忍，但主臥結構牆外那塊用不到的空間是？內部隔間的缺點還可以靠裝潢解決，不過客衛浴開門出來即餐廳這點就…..。

 

開價接近加樂富的等級，以市區新建案來講都很親民了。第一眼印象比加樂富優，也許這是剛開始讓我覺得很不錯的主因吧！

真的很喜歡的話，還是放在心理就好，沒必要跟代銷分享。尤其是經驗不足的嫩咖，真的是多說多錯。

 

 

看屋筆記NO.05+06

第五間與第六間跑到了美術館區的夏綠地與山悅。哥兩好都是京城集團的建案。

夏綠地看得出來銷售很久了，符合需求格局的餘屋位於2F，邊間三面採光，雙衛浴開窗。不過有穿堂煞及開門見廚房&冰箱的格局忌諱，雨遮偏多且大，樓層不理想加上面中庭，入住後恐怕噪音污染，ㄇ字型建築和鄰居大眼瞪小眼，隱私也不優，管理費45/p偏高。空屋開價12w+/p。

另外一間山悅，也是賣很久還沒全部完銷，餘屋位於2F，邊間三面採光，但廚房、客廳與客房的格局配置並不理想，管理費也是45/p，偏高，每個窗戶外都送雨遮。看完沒多大印象，只記得牆壁上有難以忽視的裂痕……空屋開價也是12w+/p還送機下車位喔~~

 

結論是，無緣。

看屋筆記NO.04

第四間拜訪的是和築建設的加樂富，請來麻豆劉乙瑮加持。

 

目前為止這案子應該是完銷了，至於是真正完銷還是手段完銷，不得而知，總之銷售中心早已撤出。

 

開價偏低，約12w+/p，特價降到約10w+/p，真正成交價應該可以更低。平車也在合理價位，還不到100萬。小三房格局含車位、裝潢、家電、家具、代收款等處理到好，總計約550萬可以搞定。對照其他新成屋，這價格相當親民了。

 

雖然價格理想，這建案怎麼看都不適合我們。大抵來說除了生活機能好和價格便宜外，很難找到喜歡的點。劣勢如下：

地段：附近是舊社區，大樓出口對面的整排舊透天屋況不甚理想，映入眼簾時有惡感。附近仍有空地，小路雜亂，週遭環境的整體感不合意。

機能：和百達翡翠類似，離捷運與交流道都有一段距離。

建築：基地不方正，有巷沖。

格局：低樓層3房與隔壁舊透天棟距太近，可以從窗戶互通有無；做壞事之前也要記得拉窗簾，才不會被錄影存證。無論大、小三房，都有一間衛浴無窗。小三房的隔間劃分大致方正，無過多走道，但空間配置奇特，主臥與客房外還有用不到的雨遮，後陽台過小。至於大三房，隔間劃分彎彎曲曲，走道多了些，空間配置也很奇妙，開門見冰箱與廚房，沒辦法做拉門，客房外有一大片無用雨遮。

 

後來回顧這建案的資料，才發現有陽台外推的問題，面積還不小勒，小三房那間橫跨主臥與客廳！當時看屋完全不知道要注意這點。建商二次施工後，那一整面牆的防水處理如何，只有實際住進去才知道了。

總之，這建案雖然價格較低，卻與我們無緣。

 

看屋筆記NO.03

第三間拜訪的是友友建設的百達翡翠，位於三民區建工路與建興路交口附近。

這案子也是銷售很久了，在我們上門之前已經銷售好一陣子，直到現在打這篇文章的時間還沒賣完，可能是建商不急，想慢慢來吧~~~

 

頭一次看到"二進式官邸保全門禁“的規劃，還滿對味的。所謂的二進式就是在大樓外圍還有一道城牆，門口警衛放人後才能進入第二關，也就是大樓的大廳，就降！從城牆到大廳這段感覺滿好的，整體感覺很氣派，有高級感。加上有個迷你版的迎賓車道，很像進入飯店，如果還有正妹幫忙開車門的話，加分加分！

 

看這間時有心動，動搖的原因是室內建材，這樣講好像滿蠢的，因為當時還不懂怎麼看建材。但是進入空屋，東摸摸西摸摸，就是覺得用料比先前的建案都好(其實之前也才看過兩間而已……)。哇~~~紅磚牆隔間耶~~~敲起來好硬好結實阿~~~用頭去撞應該很痛吧~~~問了開價，代銷回報約16w+/p，且要含平面車位一起買。開價開始不親民了T_T，條件也很硬。這樣一來權狀33坪多的格局光空屋+車位起碼六百萬，再加上裝潢、家具、家電、代收款等後續支出，沒有700萬的資金調度實力，應該就是在睡覺的時候想一想了。

 

當我們在看目標格局的空屋時，發現一件很有趣的事情：採光很弱。光這缺點就扣了超多分數。原因出在客廳那面窗戶看出去正是臨棟牆壁，棟距很近，對著窗外看很像面壁思過，景觀&採光零分，通風也受限。現在回想起來，這樣條件的餘屋應該很難出清吧？！也許我該打個電話去關心。如果能順利成交，想必是日常生活不太需要日照的住戶。

 

大致上歸納一下這建案的劣勢：

地段：舊社區了，發展已經成熟，沒什麼變化空間，沒啥特殊之處。建案旁的小巷裡有小廟和葬儀社。

機能：離捷運遠，離交流道也有一段路。

建案：超過300戶，過多。戶數多公設也大，吃掉不少坪數。口字型建築，周圍3面被舊透天包圍，火災發生搶救困難。通過城牆後的迎賓車道雖然FU很不賴，但僅容一台轎車通過，會車時就鳥掉了。

格局：因為去看的時間點，好的標地都被買走了。符合需求格局的餘屋採光、通風兩項都不理想，嚴重扣分。

 

結論就是，不考慮。

 

 

看屋筆記NO.02

第二間建案—W建築，位於大順路上，下大順路橋後過九如路不遠處。

早在開始看屋前就有朋友建議，城揚、京城建設出品不用列入考慮。沒實際住過我也不瞭解不考慮的原因為何，只不過不推的比例多過於推，會推的多半是代銷和仲介，當然也包括了建商本身，所以……。不過當時畢竟要練看屋經驗，還是進去了。開價16w+/p，特價戶可以到13w+/p，代銷還一直強調：已經很低了！未來只會漲，不會跌喔！當時我不太曉得她哪來的自信拋出這句預測，還是純粹業務員的話術，聽聽也沒當真。

結果，還真給她說中了……只是預測應驗是指其他後期建案，W建築的身價還是拉不上來。我到現在還是很好奇，那位代銷怎麼知道接下來房價會一路看漲呢？尤其當時在一遍奢侈稅即將上路與政府宣示打房決心的氛圍下，依然信誓旦旦告訴我們會漲會漲。我想她這份長才應該也可以當股市明牌，報個幾支穩漲的造福人群。

近期W建築在推銷餘屋，新的戶外廣告主打：文化中心一半的價格。文案想表達的意涵真是有趣，只要熟悉高雄市區的人都清楚，文化中心週遭是高雄市區的A級地段，位在第一排的房價更是高不可攀(當然跟台北精華區比是很低價啦~~)。而位於大順路第一排的W建築擁有什麼呢？我想應是驚人的車流量吧~~~~既然如此房價是文化中心的一半，也只是剛剛好而已，建商很聰明還預先幫自己多保留一些下修空間。只可惜市場不怎麼領情，這案子好歹也賣了一年以上，還沒完銷。

這案子看完並沒有很深刻的印象，幾個劣勢如下：

地段：周圍是舊社區，發展已經飽和，地貌變動也不大。大順路與九如路的車流量帶來高空污與噪音，建案基地也沒有退縮，所以只要是面大順路的戶別應該都要面對這困擾。代銷主打鐵路地下化與科工館賣點，但坦白講不是座落第一排，條件會差很多。

機能：走路走很久才會到捷運站，週遭路段也經常是塞車大本營。

建案：基地並不方正，兩大棟的外形結構對地震的抗性…..。且建案周遭都有舊透天包圍，部分戶別被夾在中間，高樓層如果發生火警，消防車不易灌救，更不用說雲梯車了…..。

格局：部分三房戶別客廳、主臥、主臥衛浴窗戶都面中庭，隱私不佳。大門正對廁所，開門見廚房&冰箱，格局忌諱。三房格局客房衛浴無窗且稍小，室內走道多，雨遮也多，方便小鳥定居築巢。

祝福它早日完銷，經常看到這案子的廣告，還滿膩的。

看屋筆記NO.01

2010年底開始看第一間房至今，斷斷續續也累積50間的經驗了，從新大樓看到舊大樓，從剛起步連購屋需求都沒弄清楚，到現在大致知道看屋要抓哪些重點。接觸越多，才發覺自己知道很少，能掌握的更少。房地產真是博大精深，黑洞處處阿~~還好這過程還滿有意思的，所以更要努力了解內情。

這段期間對房價只有一個感想：

越‧來‧越‧貴…

越來越高的房價驗證了奢侈稅無效。不但無路用，反而墊高了房價。
怎解？

賣方只要預先把稅金灌入開價，原本該是投機客要負擔的成本，無形轉嫁給買方了，只要有一間順利成交，房仲就可以對外宣告新的成交行情，於是房價越來越高。簡單又高明的上有政策下有對策。做半套不但沒滅火，還越來越上火(逼~~~以下18禁)。

當輿論都在攻擊油電雙漲，我說這根本微不足道，因為和漲翻天的房價相比根本不痛不癢。況且房價缺少有效的市場機制制衡，通常是一去不回頭，再扯的天價都炒得動。今天看到媒體報導台北市大安區的豪宅創下一坪3百多萬的天價，真的是TMD的天價一點都不錯！這筆錢可以到高雄市區買個小套房了，在大安區只能換到一個躺平的空間。

" 沒那麼糟啦！還夠你翻身轉圈圈喔~~^^ “

我想，代銷應該會這麼回應(揍飛~~~)。

剛開始只看新成屋，第一個拜訪的建案是美術館特區的印象巴黎，這間頂多算進去聊過，不算真正看過。因為整個建案只剩下10多間1+1房，而且連我們自己要買什麼格局都沒弄清楚，看房子要注意什麼也完全沒概念，根本不曉得要提什麼問題，徹底被代銷小姐抓到我們是初學者等級，所以連廣告平面圖、開價等資料都沒拿也不好意思問，就告辭了。幾週後從其他建案的代銷得知，那10多間1+1房，被一位北部下來的投資客全包了。"唉…..這就是好野人的能耐" 當下是這麼想。現在倒是對這說法存疑，有些建案號稱完銷，其實是建商與代銷公司合約到期，沒賣掉的餘屋包給仲介處理。而那位不知名的北部投資客，也許是北部下來的房仲~~也可能只是從北高雄下來的仲介公司喔~~~~唉~~代銷話都說不清楚，也不能怪他啦~~~

真正算得上看屋的第一個建案，是泰嘉建設的水工坊。很不巧上門的時間點是最後一間兩房出清，位於二樓，客廳面西，與眼前的鐵路相隔約10米距離，非常適合鐵道迷入住。大致上對這建案的印象不差，大廳與中庭的整體感很不錯，水多了一點(難怪叫水工坊…)，如果管理得當，二手價有保值空間。優點就不提了，這部分代銷和仲介都很會講。以下簡述這建案的主要劣勢…
地段：主要是建案旁的鐵路，吵是主因。而且未來鐵路地下化工程進來，還要擔心施工過程會不會影響大樓地基安全………
機能：離捷運站遠，走路會發瘋。至於和傳統市場、超市的距離，就見仁見智了…
建案：一層五戶太多，兩部電梯很勉強。幾乎有窗戶就有雨遮，有些實在看不出來有什麼好遮。公設比高，部分中看不中用的公設，管理費45元/p偏高。至於屋況的部分就不詳述了，頭一次看，看不出什麼所以然。

當時代銷開出優惠價10w+/p含裝潢，直說很便宜而且代銷快撤守了，催促我們趕快下訂。剛開始看屋，對"很便宜“這字眼相當敏感，總覺得價格沒有見底，還可以更便宜。加上格局不合需求，最後沒有考慮。

過了一年多再回顧這建案，有一點代銷說對了：

很便宜！

是阿！對照目前高雄市區新建案動輒20w/p以上的開價，低一點的也有16w/p以上，10w+/p的新成屋真的很便宜。而且過了一年多，水工坊目前的二手成交行情已經拉抬到14w+/p的水準了。對照一下油電漲幅，還有最近被幹到爆的台電中油，房地產才是真正的暴利阿！輿論砲口怎麼不對準這些大戶呢？

實在不解…